Molemmat vuokrasopimukset ovat samalla mallilla määrämuotoisesti laadittu ja niissä ei ole mitään toiminnallisia rajoituksia ja vuokraoikeuden pysyvyydet on niiden osalta kirjattu.
Molemmat vuokratut määräalat sijoittuivat kokonaisuudessaan Himoksen osayleiskaavan (2001) "Rinnealueelle, jonka kaavamerkki on VU-1".
Rinneyrittäjä vaati tammikuussa 2006, että sen ja kaupungin vuokrasopimuksen optioalueista tehdään vuokrasopimus, mutta kaupunki kieltäytyi vuokrasopimuksen tekemisestä.
Molempien vuokrasopimuksien määräaloille muodostui "Himoskylä" asemakaavassa (2007) rakennusoikeustontteja;
Asemakaavan vahvistuttua kaupunki teki vuokrasopimuksen optioalueelle muodostuneesta tontista kaupat YIT:n kanssa neuvottelematta vuokralaisen Himosvuori Oy:n kanssa vuokrasopimuksen ehtojen purkamisesta tontilta. Vuokralainen Himosvuori Oy vei erimielisyyden ennakkotapauksena oikeuteen. Oikeus teki kaupungille sen vaatiman myönteisen päätöksen, että "kaikki" osayleiskaavan rinnealueet eivät ole optioalueita. Optioehto vuokrasopimuksessa oli:
- - -
5.5 Optiot
Vuokralaisella on ensisijainen oikeus osayleiskaavassa kaikkien rinnealueiksi varattujen alueiden haltuunsa saamiseen.
- - -
Asemakaavan laadintavaiheessa Tuomo Rinne ja Himosvuori Oy sopivat, että jatkossa noudatetaan kaupungin ja Himosvuori Oy:n välisen vuokrasopimuksen hinnoittelua asemakaavan rakennusoikeuksien luovutuksen hinnoittelussa. Rakennusoikeuksista saadun hinnan jakoperusteeksi sovittiin Iso-Ylläksen malli, missä maanomistaja Tuomo Rinne saa hinnasta tontin kauppahintana 1/3 -osan ja Himosvuori Oy 2/3 -osan ostajalta purkuhintana, tai jää sovittaessa uudeksi vuokraisännäksi.
Kaupungin ja Himosvuori Oy:n vuokrasopimuksen esimerkin mukaan kaupunki saa maanomistajana vuokrasopimusalueen tontista 50 €/k-m2 kauppahintaa ja vuokralainen Himosvuori Oy saa ostajalta vuokraoikeuden purkuhintana 100 €/k-m2, tai jää sovittaessa uudeksi vuokraisännäksi. Vuokra-alueen lunastus ja rakennusoikeusehdot kaupungin jaHimosvuori Oy:n vuokrasopimuksessa:
- - -
5.3 Vuokralaisen lunastusoikeus
Vuokralaisella on oikeus lunastaa vuokra-alue omakseen 2,41 euron neliöhintaan. Lunastushinta sidotaan 4.2 kohdan mukaisesti elinkustannusindeksiin. Kohdan 5.4. mukainen rakentaminen kohottaa lunastushintaa 50 euroa kerrosneliömetriltä myynti- ja majoitustilojen osalta. Vuokra-alueen osan lunastaminen on myös mahdollista.
5.4 Vuokra-alueelle rakentaminen
Mikäli vuokralainen rakennuslupamenettelyä noudattaen rakentaa vuokraamalleen alueelle matkailua palvelevia rakennuksia, kuten majoitus- ja ravitsemusrakennuksia, vuosivuokraa korotetaan 7,5 % kohdan 5.3 mainitusta 50 euron hinnasta kerrosneliömetriltä.
- - -
Kummankin vuokrasopimuksen ehtojen mukaan vuokralainen Himosvuori Oy voi myös ostaa itse ko. asemakaavan rasitteelliset kaavatontit, mutta Jämsän kaupunki kieltäytyi niitä myymästä.
Kun yhtään tonttia ei ole mennyt kaupaksi kummaltakaan vuokra-alueelta, Tuomo Rinne esitti Himosvuori Oy:lle vuokra-alueen ostamista em. sovituilla ehdoilla. Esikauppakirja tehtiin 9.5.2012. (Liite)
Vuokralaisella on ensisijainen oikeus osayleiskaavassa kaikkien rinnealueiksi varattujen alueiden haltuunsa saamiseen.
- - -
Asemakaavan laadintavaiheessa Tuomo Rinne ja Himosvuori Oy sopivat, että jatkossa noudatetaan kaupungin ja Himosvuori Oy:n välisen vuokrasopimuksen hinnoittelua asemakaavan rakennusoikeuksien luovutuksen hinnoittelussa. Rakennusoikeuksista saadun hinnan jakoperusteeksi sovittiin Iso-Ylläksen malli, missä maanomistaja Tuomo Rinne saa hinnasta tontin kauppahintana 1/3 -osan ja Himosvuori Oy 2/3 -osan ostajalta purkuhintana, tai jää sovittaessa uudeksi vuokraisännäksi.
Kaupungin ja Himosvuori Oy:n vuokrasopimuksen esimerkin mukaan kaupunki saa maanomistajana vuokrasopimusalueen tontista 50 €/k-m2 kauppahintaa ja vuokralainen Himosvuori Oy saa ostajalta vuokraoikeuden purkuhintana 100 €/k-m2, tai jää sovittaessa uudeksi vuokraisännäksi. Vuokra-alueen lunastus ja rakennusoikeusehdot kaupungin jaHimosvuori Oy:n vuokrasopimuksessa:
- - -
5.3 Vuokralaisen lunastusoikeus
Vuokralaisella on oikeus lunastaa vuokra-alue omakseen 2,41 euron neliöhintaan. Lunastushinta sidotaan 4.2 kohdan mukaisesti elinkustannusindeksiin. Kohdan 5.4. mukainen rakentaminen kohottaa lunastushintaa 50 euroa kerrosneliömetriltä myynti- ja majoitustilojen osalta. Vuokra-alueen osan lunastaminen on myös mahdollista.
5.4 Vuokra-alueelle rakentaminen
Mikäli vuokralainen rakennuslupamenettelyä noudattaen rakentaa vuokraamalleen alueelle matkailua palvelevia rakennuksia, kuten majoitus- ja ravitsemusrakennuksia, vuosivuokraa korotetaan 7,5 % kohdan 5.3 mainitusta 50 euron hinnasta kerrosneliömetriltä.
- - -
Kummankin vuokrasopimuksen ehtojen mukaan vuokralainen Himosvuori Oy voi myös ostaa itse ko. asemakaavan rasitteelliset kaavatontit, mutta Jämsän kaupunki kieltäytyi niitä myymästä.
Kun yhtään tonttia ei ole mennyt kaupaksi kummaltakaan vuokra-alueelta, Tuomo Rinne esitti Himosvuori Oy:lle vuokra-alueen ostamista em. sovituilla ehdoilla. Esikauppakirja tehtiin 9.5.2012. (Liite)
